最新消息顯示，房地產(chǎn)稅就要來(lái)了！收入將全部劃歸地方，有望成為地方重要的收入來(lái)源。房地產(chǎn)稅要一旦實(shí)施，老百姓買(mǎi)房要多交錢(qián)么？你家住房“免征”么？房?jī)r(jià)會(huì)大跌嗎？

房地產(chǎn)稅改將合并“兩稅” 收入全歸地方

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從權(quán)威渠道獲悉，作為未來(lái)的新增稅種，房地產(chǎn)稅將由現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。房地產(chǎn)稅將由各地地方稅務(wù)局征管，全部稅收收入將劃歸地方。

房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條稅負(fù)構(gòu)成不合理，一直為外界詬病。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易環(huán)節(jié)涉及營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種；保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌表示，早前說(shuō)的房地產(chǎn)稅改革，多指“兩稅合并，評(píng)估征收”。在目前的方案設(shè)計(jì)中，房地產(chǎn)相關(guān)的其他稅種，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅等將暫不納入房地產(chǎn)稅改革，未來(lái)在房地產(chǎn)稅開(kāi)征后有可能逐步進(jìn)行改革。專(zhuān)家稱(chēng)，只合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這一改革思路是“小改”，意在減少改革阻力、確保房地產(chǎn)稅順利推進(jìn)。

土地財(cái)政收入

為何要開(kāi)征房地產(chǎn)稅？

房地產(chǎn)稅醞釀已久，以往多是小打小鬧，近期政府卻在不斷加速推進(jìn)，有消息稱(chēng)最遲將在2017年前落地。有人認(rèn)為房地產(chǎn)稅是為了建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，其實(shí)其根本原因還是土地財(cái)政已經(jīng)難以為繼，政府必須向不動(dòng)產(chǎn)（尤其是存量房）動(dòng)刀，以開(kāi)辟新的稅源。

在上海新金融研究院研究員郭峰看來(lái)，單從房地產(chǎn)稅收體系來(lái)講，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系存在著嚴(yán)重問(wèn)題和明顯缺陷。目前，我國(guó)房地產(chǎn)方面的稅收類(lèi)目繁多，稅、租、費(fèi)等概念混淆不清。房地產(chǎn)稅收主要集中在開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)。具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在房地產(chǎn)稅收，以及地方總財(cái)政收入中的比重都不高。這種稅收體制不能充分發(fā)揮稅收的收入分配功能和資源配置功能。

再?gòu)奈覈?guó)整個(gè)財(cái)稅體制來(lái)講，同樣的問(wèn)題也存在。從預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入來(lái)講，目前，營(yíng)業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅是地方本級(jí)預(yù)算內(nèi)收入的三個(gè)最大單項(xiàng)來(lái)源。營(yíng)業(yè)稅、增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，稅收收入與地方經(jīng)濟(jì)活躍程度直接掛鉤，而企業(yè)所得稅的多寡也取決于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的總體規(guī)模與盈利能力。這種財(cái)稅體制產(chǎn)生的稅收激勵(lì)，是導(dǎo)致地方政府和官員對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度崇拜的一個(gè)重要原因（另一原因是官員晉升考核上過(guò)度依賴于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等指標(biāo)，形成“為增長(zhǎng)而競(jìng)爭(zhēng)”的局面）。這也是我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，只聞雷聲，不見(jiàn)雨點(diǎn)的重要原因。

從預(yù)算外財(cái)政收入來(lái)講，土地出讓金收入是地方政府預(yù)算外收入的最重大的部分，已經(jīng)成為影響政府決策的重要因素。在地方政府過(guò)度依賴土地出讓金的現(xiàn)狀下，房產(chǎn)稅的開(kāi)征或擴(kuò)大試點(diǎn)遭到地方政府的消極對(duì)待。之前房產(chǎn)稅主要是中央政府在積極推動(dòng)，地方政府實(shí)際上并不積極，盡管房產(chǎn)稅將會(huì)成為純粹的地方稅稅種。其中一個(gè)重要因素就是房產(chǎn)稅的全面開(kāi)征可能意味著房?jī)r(jià)面臨較大的向下壓力，進(jìn)而影響到地方政府的土地出讓金收入。

上海、重慶方案細(xì)則，圖片來(lái)源：財(cái)新網(wǎng)。

增量征稅還是存量調(diào)控？爭(zhēng)議待解

首批開(kāi)展試點(diǎn)的上海、重慶，主要針對(duì)增量房開(kāi)征房產(chǎn)稅，由于覆蓋面小、稅率低，效果不夠理想，例如重慶啟動(dòng)試點(diǎn)10個(gè)月后，主城區(qū)征稅金額只有9000萬(wàn)元。

專(zhuān)家認(rèn)為，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)對(duì)象應(yīng)該是擁有多套住房的投資者或投機(jī)者，而不應(yīng)是初次購(gòu)房的普通群眾。

“滬、渝兩市征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，避開(kāi)了數(shù)量巨大的存量房，當(dāng)然不可能形成對(duì)多套住房擁有者的擠出效應(yīng)。”國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行研究院副院長(zhǎng)曹紅輝說(shuō)，“其次是稅率過(guò)低，房?jī)r(jià)迅速上漲，降低了市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期效果。”

國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說(shuō)：“房產(chǎn)稅要?jiǎng)诱娓�，就該將存量房納入征收范圍，并且提高稅率，二套房可提高到住房總價(jià)的1％，三套房及以上可提高到3%至%5，促使商品房向其居住屬性回歸。”

數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)存量住房約190萬(wàn)平方米，每年增量住房約10萬(wàn)平方米。專(zhuān)家認(rèn)為，存量房這塊“硬骨頭”不啃，僅在增量房上做文章，效果恐怕不明顯。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授安體富2012年曾做過(guò)測(cè)算。對(duì)作為生活資料的首套房免稅，根據(jù)2010年全國(guó)房屋竣工面積（假設(shè)免稅房屋占一半），2010年全國(guó)商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為5029元/平方米，按照50%的價(jià)格評(píng)估率（即以評(píng)估價(jià)的一半作為稅基），參考國(guó)際普遍稅率1%來(lái)測(cè)算（實(shí)際稅率為0.5*1%=0.5%），當(dāng)年應(yīng)征房產(chǎn)稅額為6300億元，占GDP比重為1.5%，占地方本級(jí)財(cái)政收入比重為15%。

如果區(qū)別對(duì)待普通住宅和高檔公寓、豪宅，后者按照3%的稅率和70%的評(píng)估率（實(shí)際稅率為0.7*3%=2.1%）來(lái)計(jì)算，當(dāng)年房產(chǎn)稅收入為6571億元，占GDP比重為1.7%，占地方本級(jí)財(cái)政收入比例為16.2%。無(wú)論是15%還是16.2%，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體富指出，房產(chǎn)稅持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的收入，可以緩解基層政府的財(cái)政困難。

房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施，老百姓買(mǎi)房要多交錢(qián)么？

老百姓最為關(guān)心的是，房地產(chǎn)稅開(kāi)征之后，稅收負(fù)擔(dān)會(huì)不會(huì)增加？

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅會(huì)影響稅負(fù)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)利益相關(guān)者的預(yù)期，優(yōu)化設(shè)計(jì)后會(huì)產(chǎn)生一定的正面效應(yīng)。一方面可以將以往開(kāi)征的多種間接稅負(fù)擔(dān)并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)；另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。

在為大多數(shù)老百姓減負(fù)這一觀點(diǎn)上，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君表示贊同。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開(kāi)征將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系作出調(diào)整，最終目的是降低居民稅負(fù)。

據(jù)悉，房地產(chǎn)稅改革的原則是對(duì)多套房、高端房進(jìn)行調(diào)節(jié)，因此很多人并不需要繳納房地產(chǎn)稅。

重慶、上海開(kāi)征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)情況，也可為這個(gè)答案提供一定佐證。2011年1月28日，上海、重慶兩市作為試點(diǎn)城市開(kāi)始房產(chǎn)稅征收。從實(shí)施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面積少于60平方米的，給予免稅；在重慶，納稅人在房產(chǎn)稅征收施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米，新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。這些規(guī)定，實(shí)際上將大部分的老百姓“排除”出了繳稅群體。

據(jù)了解，針對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)稅改革，對(duì)基本生活住房不收稅、超過(guò)基本標(biāo)準(zhǔn)才收稅，也已成為業(yè)界共識(shí)。所以，大家還是別擔(dān)心！

房地產(chǎn)稅會(huì)成降房?jī)r(jià)利器嗎？

房?jī)r(jià)一直是公眾關(guān)心的話題，不少人都盼望房地產(chǎn)稅推出后能降低房?jī)r(jià)。那么開(kāi)征房地產(chǎn)稅會(huì)成為降房?jī)r(jià)的利器嗎？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅確實(shí)能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房?jī)r(jià)的利器。據(jù)專(zhuān)家介紹，從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)推出房產(chǎn)稅主要是為了增加地方政府財(cái)政收入，德國(guó)開(kāi)征房產(chǎn)稅則主要是調(diào)節(jié)收入分配，這些國(guó)家推出房產(chǎn)稅后，都沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的局面。而從上海、重慶的試點(diǎn)情況看，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也沒(méi)有得到根本遏制。

專(zhuān)家指出，決定房?jī)r(jià)最根本的因素還是供求關(guān)系。因此，對(duì)于有自住需求的購(gòu)房者，不必過(guò)多考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，只要價(jià)格合適就可以擇機(jī)購(gòu)買(mǎi)。而對(duì)于那些有投資投機(jī)購(gòu)房需求的人，則需要認(rèn)真考慮未來(lái)房地產(chǎn)稅推出后，對(duì)于持有成本和投資收益的影響。

看國(guó)外房產(chǎn)稅如何征

從世界范圍看，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是一個(gè)通行做法，一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅收制度已發(fā)展得相當(dāng)成熟。它們是如何征收房地產(chǎn)稅的？環(huán)球時(shí)報(bào)今年8月份記者對(duì)新加坡、美國(guó)、英國(guó)、日本進(jìn)行了調(diào)查。

新加坡：引入年值“劫富濟(jì)貧”

以低稅率聞名的新加坡，其稅制設(shè)計(jì)相當(dāng)完善。很多在中國(guó)仍有爭(zhēng)議的稅目，新加坡很早就有了明確的法律規(guī)定，房地產(chǎn)稅就是如此。在新加坡，房地產(chǎn)稅是政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來(lái)源，但與其說(shuō)它給民眾增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不如說(shuō)它是“劫富濟(jì)貧”的工具。

新加坡房產(chǎn)稅的計(jì)算基礎(chǔ)是房屋的年值。所謂年值，是業(yè)主出租一個(gè)房間(不是一整套)一年所獲得的租金收入，再減去物業(yè)管理等開(kāi)銷(xiāo)所得的純利潤(rùn)。年值由稅務(wù)局每年根據(jù)各地的平均租金回報(bào)率計(jì)算，通常會(huì)低于租房的利潤(rùn)。

新加坡政府對(duì)于年值超過(guò)8000新元(1新元約合4.5元人民幣)的自住房征收4%-16%不等的房產(chǎn)稅，非自住房屋稅率則沒(méi)有起征點(diǎn)，從10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元，無(wú)需繳納房產(chǎn)稅;如果不是自住用房，就必須每年繳納最高800新元的房產(chǎn)稅。這一政策體現(xiàn)出政府對(duì)小戶型和低收入家庭的關(guān)懷。

隨著房產(chǎn)年值提高，所要繳納的稅款也水漲船高。以一個(gè)年值3萬(wàn)新元的房屋為例，如果是自住用房，每年的房產(chǎn)稅為房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，則為30000×10%，即3000新元。這一差額會(huì)隨著年值的增加而拉大，如果房屋的年值達(dá)到10萬(wàn)，自住的業(yè)主需要繳納9200新元的房產(chǎn)稅，而非自住的業(yè)主則要承擔(dān)2萬(wàn)新元的稅款。除此之外，自住用房的購(gòu)房者每年會(huì)得到各種名目的優(yōu)惠和抵扣，最終需要繳納的數(shù)目幾乎可以忽略不計(jì)，而非自住用房則必須全額繳付。

總的來(lái)講，新加坡約80%的收入稅是由頂層20%的高收入群體繳納的，這一比例同樣反映在房產(chǎn)上。政府把從富人身上征的稅，拿來(lái)補(bǔ)貼組屋購(gòu)買(mǎi)者，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)富的重新分配。

日本：怎一個(gè)“繁雜”了得

在日本，與房地產(chǎn)稅類(lèi)似的稅種是固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅。政府部門(mén)根據(jù)土地和建筑物的固定資產(chǎn)稅評(píng)估額來(lái)決定稅額，每年4月將稅單寄到納稅者家中。

日本的房貸最長(zhǎng)是35年償還。按規(guī)定，每個(gè)月需償還房貸的，10年內(nèi)可以少繳所得稅和居民稅。比如年收入450萬(wàn)日元，大概一年需要繳所得稅12萬(wàn)日元，居民稅22萬(wàn)日元。依照規(guī)定，到年末，銀行借款余額的約1%金額可退稅。比如借款還剩下3000萬(wàn)日元，那么可以退稅的金額大約是30萬(wàn)日元。記者的另一位朋友夫妻收入超過(guò)千萬(wàn)日元，買(mǎi)了5000多萬(wàn)的房子。他們要繳的房地產(chǎn)稅就比較多，一年達(dá)到20多萬(wàn)。而且因?yàn)槭杖敫�，所得稅減免也有限。

日本的房地產(chǎn)稅制始于60多年前，源于美國(guó)人的提議，目的是給地方提供穩(wěn)定財(cái)源。1949年，美國(guó)哥倫比亞大學(xué)一名教授帶著一個(gè)調(diào)查團(tuán)訪日，并提出戰(zhàn)后日本稅制改革的方案。調(diào)查團(tuán)表示，房地產(chǎn)稅是大多數(shù)國(guó)家地方政府的重要財(cái)源，易操作且與地方居民的能力相匹配。第二年，日本政府對(duì)地方稅制進(jìn)行改革，原來(lái)的地租改為固定資產(chǎn)稅，稅率為1.6%，1992年降為1.4%。

目前日本與房產(chǎn)相關(guān)的稅收已涵蓋獲取、保有和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全過(guò)程。日本問(wèn)題專(zhuān)家唐淳風(fēng)對(duì)記者說(shuō)，“繁雜”是日本房地產(chǎn)稅制度最大的特點(diǎn)，26種稅收中與房地產(chǎn)相關(guān)的至少有6種。買(mǎi)房子不管是否入住都占了國(guó)家的地皮要繳國(guó)土稅，住在那里成為居民要繳居民稅，父母去世子女繼承要繳遺產(chǎn)稅，再加上固定資產(chǎn)稅等，名目繁多。他說(shuō)，日本房地產(chǎn)稅制度與房?jī)r(jià)沒(méi)有直接聯(lián)系，城市本身人口暴漲，土地有限，房屋緊張，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高。

美國(guó)：給房產(chǎn)稅“封頂”

“美國(guó)房產(chǎn)稅的最大特點(diǎn)是每年都要交，而且貴。”謝女士去年帶孩子到美國(guó)讀高中，看上紐約長(zhǎng)島的一套學(xué)區(qū)房。這套獨(dú)棟別墅地上、地下共3層，全部精裝修。后院里葡萄架旁還搭建了木質(zhì)露臺(tái)。“當(dāng)時(shí)房東要價(jià)160萬(wàn)美元，可每年的房產(chǎn)稅就2萬(wàn)美元”，謝女士說(shuō)，“4年后，孩子上大學(xué)我就回國(guó)了，房子留下，每年掏這么多稅，不劃算。”因此，她改為租房，每月付該房東5000美元。

“在美國(guó)買(mǎi)房不是一勞永逸的，要付一輩子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年購(gòu)買(mǎi)了一套住房，當(dāng)時(shí)不到30萬(wàn)美元，每年房產(chǎn)稅就1萬(wàn)美元左右，“這相當(dāng)于每30年重買(mǎi)一次自己的房子。”

在美國(guó)，只要擁有房子，就要繳房地產(chǎn)稅。美國(guó)房產(chǎn)稅率一般在1%—3%之間，不同州、縣、市和學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率不一樣。紐約州的房地產(chǎn)稅在美國(guó)各州中排在前列。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年紐約州威斯敏斯特縣的房地產(chǎn)稅中位數(shù)為13842美元，居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡縣僅為216美元。稅賦過(guò)重，引來(lái)很多人抱怨，有人甚至因此選擇搬離紐約州。

為什么房地產(chǎn)稅這么高？美國(guó)《時(shí)代》周刊列舉了8個(gè)原因，第一項(xiàng)是稅賦高的社區(qū)學(xué)校好。這在紐約州威斯敏斯特縣、弗吉尼亞州的費(fèi)爾法克斯縣都表現(xiàn)明顯。在威斯敏斯特縣，當(dāng)?shù)赝度氲綄W(xué)校的資金超過(guò)10億美元，這個(gè)賬單的主要付款來(lái)源就是房地產(chǎn)稅。

事實(shí)上，房產(chǎn)稅高的原因就在于它是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，在新澤西州，房地產(chǎn)稅貢獻(xiàn)48%的財(cái)政收入，而美國(guó)全國(guó)平均水平是33.1%。一般來(lái)說(shuō)，縣稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者間的比例為1 1 5。學(xué)區(qū)收到的房產(chǎn)稅越多，學(xué)校越有錢(qián);學(xué)校越好，房產(chǎn)的增值也越大，政府財(cái)稅收入越多。

“有些人為了孩子的教育，不管稅率高低，首選學(xué)區(qū)房”，美國(guó)德匯律師事務(wù)所出庭業(yè)務(wù)部高級(jí)顧問(wèn)律師尚·擷福說(shuō)，“有些人退休后，就搬到房產(chǎn)稅率低的地方安家。”

英國(guó)：從“爐灶稅”到市政稅

“住房子就要交稅”在英國(guó)歷史上由來(lái)已久。早在十八世紀(jì)，英國(guó)就開(kāi)征物業(yè)稅。最初的征稅標(biāo)準(zhǔn)是家中爐灶數(shù)目，因此也被稱(chēng)為“爐灶稅”。后來(lái)改為按房屋窗戶多少征收，因此變成“窗戶稅”。今天的物業(yè)稅是“COUNCIL TAX”，即市政稅，是地方政府的重要稅收。

英國(guó)物業(yè)稅依據(jù)房屋大小和所處地區(qū)，從低到高被列為A到H八個(gè)等級(jí)。如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)或租住的是一套兩室一廳大約60平方米的住所，那么在英格蘭的一般居民區(qū)中，就會(huì)被評(píng)為C級(jí)，每月繳納大約150英鎊物業(yè)稅。

最近幾年英國(guó)老百姓對(duì)物業(yè)稅意見(jiàn)越來(lái)越大。首先是物業(yè)稅逐年微幅上漲，從來(lái)沒(méi)有按市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)降低過(guò)。在倫敦，不少當(dāng)?shù)厝藢?duì)記者抱怨說(shuō)，住在相同的房子里繳的物業(yè)稅卻越來(lái)越多。另一個(gè)原因是，老百姓對(duì)于物業(yè)稅背后政府提供的服務(wù)抱怨不小。

英國(guó)房地產(chǎn)稅收今年4月出現(xiàn)大變化：外國(guó)人在英擁有的房產(chǎn)出售時(shí)，增值部分要繳稅。此前，法律只要求英國(guó)公民出售第二套房產(chǎn)時(shí)繳28%的增值稅。有分析稱(chēng)，由于海外購(gòu)房者大舉入市，倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“泡沫狀情況”，新規(guī)定針對(duì)的就是這一問(wèn)題。

不過(guò)，英國(guó)房市只升不降的現(xiàn)實(shí)反映出貧富差距問(wèn)題難以解決。前工黨黨魁米利班德早前呼吁英國(guó)人支持他的“豪宅稅”計(jì)劃：擁有價(jià)值在200萬(wàn)到300萬(wàn)英鎊房產(chǎn)的人，每個(gè)月額外繳250英鎊。但工黨在大選中失敗說(shuō)明，“豪宅稅”并不對(duì)多數(shù)人的胃口，因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)高漲，接近“豪宅稅”的房子也越來(lái)越多。